PPh Final dan BPHTB: Pajak dalam Transaksi Properti
Transaksi properti, baik jual beli rumah, tanah, atau ruko, tidak hanya soal kesepakatan harga antara pembeli dan penjual. Ada kewajiban penting lainnya yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak, yaitu pembayaran pajak dalam transaksi properti.
Dua jenis pajak yang paling utama dan wajib dipahami adalah PPh Final dan BPHTB. Keduanya memiliki aturan, perhitungan, dan pihak yang bertanggung jawab berbeda. Memahami kedua pajak ini sangat penting agar proses jual beli properti berjalan lancar dan sah secara hukum.
Apa Itu PPh Final dan BPHTB?
1. Pajak Penghasilan (PPh) Final
PPh Final dalam transaksi properti adalah pajak yang dikenakan kepada penjual atas penghasilan yang diperoleh dari hasil penjualan properti.
- Dasar hukum: Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016
- Tarif: 2,5% dari jumlah bruto nilai penyerahan (harga jual atau NJOP, mana yang lebih tinggi)
- Pembayaran: Dilakukan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
Contoh perhitungan:
Jika Anda menjual rumah dengan harga Rp 1.000.000.000, maka:
PPh Final = 2,5% x Rp 1.000.000.000 = Rp 25.000.000
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pembeli saat memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, baik melalui jual beli, hibah, warisan, tukar menukar, atau cara lainnya.
- Dasar hukum: UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
- Tarif: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Tidak Kena Pajak (NPTKP)
- Pembayaran: Dilakukan sebelum proses balik nama sertifikat di BPN
NPTKP (Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak) berbeda di setiap daerah. Contoh NPTKP di Jakarta adalah Rp 80 juta.
Contoh perhitungan:
Jika rumah dibeli dengan harga Rp 1.000.000.000, maka:
NPOP = Rp 1.000.000.000
NPTKP = Rp 80.000.000
Dasar pengenaan pajak = Rp 920.000.000
BPHTB = 5% x Rp 920.000.000 = Rp 46.000.000
Tabel Perbandingan PPh Final dan BPHTB
| Komponen | PPh Final | BPHTB |
|---|---|---|
| Wajib pajak | Penjual | Pembeli |
| Tarif pajak | 2,5% | 5% |
| Dasar pengenaan | Harga jual atau NJOP tertinggi | NPOP dikurangi NPTKP |
| Waktu pembayaran | Sebelum AJB | Sebelum balik nama di BPN |
| Dasar hukum | PP No. 34 Tahun 2016 | UU No. 28 Tahun 2009 |
| Tempat pembayaran | Bank persepsi / online | Kantor pajak daerah / online |
| Bukti bayar dibutuhkan untuk | Penandatanganan AJB | Proses sertifikat (balik nama) |
Mengapa Pajak Ini Penting dalam Transaksi Properti?
- Syarat sah transaksi
- Tanpa pembayaran PPh dan BPHTB, proses di notaris dan BPN tidak dapat dilanjutkan.
- Legalitas sertifikat
- BPHTB harus lunas agar sertifikat bisa dibalik nama menjadi milik pembeli.
- Menghindari sanksi dan denda
- Keterlambatan atau penghindaran pajak bisa berujung pada denda administratif hingga gugatan hukum.
- Menjamin kepastian hukum
- Pajak yang dibayarkan dengan benar menjadi bukti bahwa transaksi dilakukan sesuai ketentuan perundang-undangan.
Bagaimana Cara Membayar PPh Final dan BPHTB?
PPh Final:
- Hitung nilai pajak: 2,5% dari harga jual atau NJOP tertinggi.
- Setor pajak melalui bank persepsi atau e-billing pajak.
- Dapatkan bukti setor (SSP) untuk diserahkan ke notaris saat AJB.
BPHTB:
- Hitung nilai pajak: 5% dari (harga jual – NPTKP).
- Buat surat setoran BPHTB melalui aplikasi online pemerintah daerah.
- Bayar ke bank daerah atau tempat yang ditunjuk.
- Bukti pembayaran digunakan untuk balik nama sertifikat.
Tips agar Transaksi Properti Bebas Masalah Pajak
- Lakukan pengecekan NJOP terlebih dahulu sebagai acuan perhitungan.
- Diskusikan tanggung jawab pajak di awal negosiasi (terkadang ada yang menawar agar penjual menanggung BPHTB).
- Gunakan jasa notaris atau PPAT yang berpengalaman agar proses pajak dan legalitas berjalan lancar.
- Simpan semua bukti pembayaran dengan baik sebagai arsip transaksi.
- Pastikan semua perhitungan mengacu pada peraturan terbaru atau konsultasikan dengan konsultan pajak.
Kesimpulan
PPh Final dan BPHTB adalah dua pajak penting yang wajib dipenuhi dalam transaksi jual beli properti. PPh Final menjadi kewajiban penjual, sedangkan BPHTB menjadi tanggung jawab pembeli.
Memahami cara perhitungan, proses pembayaran, dan waktu pelunasan akan membantu semua pihak menghindari kendala administratif dan hukum.
Jangan anggap sepele kewajiban pajak properti, karena kelalaian kecil bisa berakibat besar. Transaksi yang baik adalah transaksi yang legal, transparan, dan patuh pajak.
